使っていない農地をそのままにしたまま、この先どうすべきか決めきれずにいませんか。売るにも貸すにも「農地のままでは動かせない」と聞いて、手が止まっている方は多いと思います。
私も、地域で「先祖の土地を手放した人」と見られるのが怖いという声を、何度も聞いてきました。
ただ、農地の転用は農地法という法律が正面から認めている、れっきとした手続きです。
この記事ではTACHIFARM代表で農業歴4年の私が、農地の転用許可について解説します。
- 農地法4条と5条の違い
- 許可が下りる農地・下りない農地の見分け方
- 転用許可の5つの申請手順
- 許可を取らずに転用したときの罰則
農地の転用許可とは｜農地を「農地以外」にするときの手続き
農地転用とは、農地を住宅用地や資材置場、駐車場など農地以外のものにすることです。転用そのものや、転用を目的とした売買・賃貸借を行う場合には、事前に農地法にもとづく許可または届出が必要になります。
ここで見落とされやすいのが、いま実際には耕していない土地をどう扱うかという点です。というのも、休耕地や耕作放棄地でも、耕作しようと思えばいつでも耕作できる状態なら農地法上の農地にあたるからです。
shoei「もう何年も作っていないから関係ない」という自己判断は、残念ながら通用しません。
4条と5条の違いは「転用後に誰が使うか」
農地転用の許可には、農地法4条にもとづくものと5条にもとづくものの2種類があります。両者を分けているのは、転用したあとにその土地を誰が使うのかという一点にあります。自分の農地に自宅を建てるような場合は4条にあたり、申請するのは転用する本人だけで足ります。これに対して売買や賃貸借をともなう転用は5条となり、売主と買主が連名で申請しなければなりません。
| 条文 | どんな場合 | 申請する人 |
| 農地法4条 | 農地の所有者が、自分の目的のために転用する（自宅を建てる・資材置場にするなど） | 転用する本人 |
| 農地法5条 | 転用を目的として、売買や賃貸借など権利の移転・設定をともなう | 売主と買主（貸主と借主）の連署 |
市街化区域なら「許可」ではなく「届出」で済む
農地が市街化区域の中にある場合は、許可ではなく農業委員会への届出だけで手続きが完了します。なぜなら市街化区域は、都市計画のうえでもともと市街化を進める区域として位置づけられているからです。
一方、市街化調整区域や都市計画区域の外にある農地は、都道府県知事などの許可を受けなければなりません。手続きの重さがここで大きく変わるため、市町村の都市計画担当課で最初に確かめておきましょう。
許可が下りる農地・下りない農地【立地基準】
農地転用の許可は、申請書さえ出せば必ず通るというような性質のものではありません。というのも、優良な農地を確保するため、農地は営農条件と市街化の状況によって5つに区分されているからです。そして区分ごとに、転用を認めるかどうかの原則があらかじめ細かく決められています。
この区分にもとづいて転用の可否を判断するものさしのことを、立地基準と呼んでいます。さらに立地基準を満たした場合でも、転用計画の確実性や資力・信用、周辺農地への影響を見る一般基準の審査が続きます。つまり、場所の条件と計画の中身の両方がそろって、初めて許可という結論になるわけです。
農地は5つの区分に分けられている
立地基準では、農地が農用地区域内農地から第3種農地までの5つに区分されています。名前だけでは分かりにくいのですが、上の区分ほど守るべき農地とされ、転用の難易度が上がる仕組みです。
反対に第3種農地のように市街地へ近く、宅地化が進んだ場所の農地であれば原則として許可されます。自分の農地がどの区分にあたるかは、農業委員会の窓口へ地番を伝えることで確認できます。
| 区分 | どんな農地か | 転用許可の扱い |
| 農用地区域内農地 | 市町村が農業振興地域整備計画で農用地区域と定めた区域内の農地（いわゆる青地） | 原則、不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内で、特に良好な営農条件を備えている農地 | 原則、不許可 |
| 第1種農地 | 10ha以上のまとまった農地、土地改良事業などの対象となった農地 | 原則、不許可 |
| 第2種農地 | 市街地化が見込まれる区域内の農地、または生産性の低い小集団の農地 | ほかに適地がない場合などは許可 |
| 第3種農地 | 駅や市役所などが近い市街地の区域、市街化の傾向が著しい区域内の農地 | 原則、許可 |
米農家の田んぼは「青地」であることが多い
ここからお伝えする内容こそが、この記事のなかでもっとも大切な部分だと考えています。まとまった水田は、農用地区域内農地、いわゆる青地に指定されていることが少なくありません。
青地は原則として転用が認められない農地であり、書類をそろえても結論は変わりません。
だからこそ最初に確かめるべきは、書類の書き方ではなく、その農地がどの区分に置かれているかという点になります。
shoei私の集落でも、ほとんどの田んぼは青地です。地番を伝えれば農業委員会で区分を教えてもらえます。ここを飛ばして話を進めると、あとになって全部やり直しになってしまいます。
青地なら「農振除外」を先に済ませる必要がある
農用地区域内農地を転用したい場合は、転用許可の前に農用地区域から外す手続きが必要になります。この手続きを農振除外と呼び、認められるのは次の6つの要件をすべて満たすときに限られます。
逆にいえば、要件がひとつでも欠ければ除外は認められず、転用の入口にすら立てないことになります。まずは自分の農地が要件を満たしそうかどうか、農業委員会の窓口で見通しを聞いてみてください。
- 農用地区域以外に代替すべき土地がなく、その用途に供することが必要かつ適当であること
- 地域計画の達成に支障を及ぼすおそれがないこと
- 農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと
- 担い手への農用地の利用集積に支障を及ぼすおそれがないこと
- 土地改良施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと
- 土地改良事業などの農業生産基盤整備事業の完了後8年を経過していること
農振除外には半年から年単位の時間がかかる
農振除外は、市町村の農業振興地域整備計画そのものを変更するという重い手続きにあたります。そのため受付から計画変更まで半年ほどを見込む自治体もあり、受付回数を年1〜2回に絞る市町村も珍しくありません。しかも農振除外が通ってから、あらためて転用許可の申請へ進むという二段構えになります。
shoei青地の転用は、農振除外から数えて年単位のスケジュールで考えておく必要があります。
農地転用許可の5つの申請手順
ここからは、実際に手を動かす順番を5つのステップに分けて順を追って整理していきます。全体の流れを先につかんでおけば、どこで時間がかかるのかがはっきりと見えてきます。
とくに時間を取られるのは、農振除外が必要かどうかの判断と、土地改良区の意見書など外部から取り寄せる書類です。反対に、申請書そのものを作成する作業には、思っているほど長い時間はかかりません。
shoei最初の相談をできるだけ早めに済ませ、書類の手配に余裕を持たせる進め方をおすすめします。
STEP1：農業委員会に相談し、農地の区分を確認する
最初にやるべきことは、農地のある市町村の農業委員会へ足を運んで相談することです。地番を伝えれば、その農地が青地にあたるのか、どの区分に置かれているのかを教えてもらえます。あわせて都市計画の担当課で、市街化区域か市街化調整区域かも確認しておきましょう。
この段階で青地だと分かれば、そのあとの進め方がまるごと変わってきます。
STEP2：農振除外が必要かどうかを判断する
農地が青地であれば、転用許可の前に、まず農振除外の申出から始めることになります。市町村によって受付の時期と回数が決まっているため、次の受付がいつなのかを早めに押さえましょう。
一方、青地ではないと分かった場合は、この手順を飛ばして書類の準備へ進んで構いません。つまり、ここでの判断が、そのあとの全体スケジュールを大きく左右することになります。
STEP3：必要書類をそろえる
農地転用許可申請書には、土地の状況と転用計画を裏づける書類を添付する必要があります。自分で用意できるものと、他の機関に発行してもらうものが混ざっている点に注意してください。
とくに土地改良区の意見書は発行までに日数がかかることがあり、後回しにすると全体が止まります。そのため、書類の一覧を先に作り、外部へ依頼するものから順番に手をつけていきましょう。
- 土地の位置を示す地図と、土地の登記事項証明書（全部事項証明書）
- 転用後に設置する建物・施設と、道路や用排水施設の位置を明らかにした図面
- 資金計画にもとづいて事業を実施するために必要な資力・信用があることを証する書面
- 転用の妨げとなる権利を持つ人がいる場合は、その同意があったことを証する書面
- 土地改良区の地区内にある場合は、土地改良区の意見書
- 法人の場合は、定款または法人の登記事項証明書
STEP4：農業委員会を経由して申請する
申請書は農地のある市町村の農業委員会へ提出し、そこから都道府県知事などへ送られます。転用面積が30aを超える場合は、都道府県の農業委員会ネットワーク機構の意見を聴く手続きが加わります。さらに4haを超える場合は、知事が許可しようとするときに農林水産大臣との協議が必要になります。
STEP5：許可後に工事をして地目変更登記をする
許可が出たら計画どおりに転用を実行し、そのあと法務局へ地目変更の登記を申請します。というのも、不動産登記法37条により、変更があった日から1か月以内の申請が義務づけられているからです。
このとき、都道府県知事等が交付する許可指令書（市街化区域では農業委員会が交付する受理通知書）の写しを、実務上あわせて求められます。紛失すると再発行の手間がかかるため、許可指令書は必ず大切に保管しておいてください。
転用したあとに動くお金
ここまで手続きの話を続けてきましたが、農地を動かせばそのあとのお金も必ず変わります。
転用しただけで持ち続ける場合と、5条許可で売却する場合とでは、影響の出方がまったく異なります。前者では固定資産税の評価が変わり、後者では売却益に対する所得税と住民税が問題になります。どちらも金額が小さくないため、手続きを進めるのと同時に確かめておきたいところです。
shoei最終的にいくら手元に残るのかは、農地の評価額や取得費、ほかの所得によって変わります。
固定資産税の評価が変わる
農地は農地としての評価にもとづいて課税されており、宅地に比べて負担は軽く抑えられています。しかし転用の許可や届出の受理を受けると、見た目が農地のままでも宅地並みの評価（宅地介在農地）に切り替わり、翌年度以降の負担が上がることがあります。
そのため、売らずに転用だけして持ち続ける場合は、この点をとくに意識しておく必要があります。農地や農業用施設にかかる固定資産税の仕組みについては、次の記事にまとめています。
売却すれば譲渡所得の対象になる
5条許可を得て農地を売却した場合、その売却益は譲渡所得として課税の対象になります。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わるため、取得した時期の確認が欠かせません。
また先祖代々の農地では取得費が分からないことも多く、判断が必要な論点として残ります。ですから売買契約を結ぶ前に、おおよその税額の見当をつけておくと安心して進められます。
「いくら手元に残るか」は自分の数字でしか出せない
転用できるかどうかは制度で決まりますが、手元に残る金額は一般論では計算できません。というのも、農地の評価額や取得費、ほかの所得、家族構成によって結果が変わるからです。相談先に迷った場合は、農地や相続に強いファイナンシャルプランナーをあたる方法もあります。
shoei先祖の土地をどうするかは数字だけの話ではないため、第三者と整理すると進めやすくなります。
許可を取らずに転用するとどうなるか
最後に、これだけは知っておいてほしいという怖い話をひとつだけお伝えしておきます。許可を受けずに結んだ転用目的の売買や賃貸借（5条）は効力を生じず、無許可の転用そのものも罰則の対象になります。無許可の転用には、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金が科されることがあります。
また法人が違反した場合は、行為者本人に加えて法人にも1億円以下の罰金が科されます。さらに金銭的な負担だけでなく、土地そのものが動かせなくなるという不利益も生じます。
工事の中止と原状回復を命じられる
違反が見つかった場合、工事の中止や、元の農地に戻す原状回復を命じられることがあります。そして命令に従わなければ行政代執行の対象となり、復旧にかかった費用を徴収されます。
造成してしまったあとで元に戻すとなれば、費用も手間も転用時の比ではなくなります。ですから着工の前に農業委員会へ相談しておくことが、結果としてもっとも安く済みます。
登記ができず、売ることもできなくなる
許可指令書や受理通知書がなければ、そもそも地目変更の登記を申請することができません。そして登記ができなければ買い手に引き渡すこともできず、結果として土地が動かせなくなります。「知らなかった」では済まされない部分なので、自己判断で進めるのは避けてください。
なお、資材置場として使い始めるだけであっても、農地の転用にあたる場合があります。
まとめ｜まず確かめるのは「書類」ではなく「区分」
農地の転用は、農地法が手順をきちんと定めたうえで正面から認めている正当な手続きです。ですから、先祖の土地を動かすことに対して、うしろめたさを感じる必要はありません。ただし、許可が下りる農地と下りない農地は、区分によってはっきりと分かれています。
順番としては、区分を確かめ、農振除外が要るかを判断し、それから書類をそろえます。そしてこの順番を守るだけで、無駄になる時間と費用をかなり減らすことができるはずです。
| 🌾 この記事のまとめ ・農地転用には農地法4条（自分で使う）と5条（売買・貸借をともなう）がある ・市街化区域は届出、市街化調整区域などは都道府県知事等の許可が必要 ・農地は5区分。青地・甲種・第1種は原則不許可、第3種は原則許可 ・青地は転用許可の前に農振除外が必要で、半年〜年単位の時間がかかる ・無許可の転用は3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（法人は1億円以下） ・転用したら1か月以内に地目変更の登記を申請する |
制度の内容や運用は変わることがあるため、最新の情報と自分の農地の区分については、必ず市町村の農業委員会でご確認ください。
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